付鹏：东北证券原首席经济学家股神配资
东北证券原首席经济学家付鹏关于中国房地产的预判，精准勾勒出行业发展的未来轮廓：历经数年普跌调整后，2026年将迈入以核心资产为锚的大分化阶段，投机泡沫褪去，居住属性回归，长达10-15年的结构性分化成为主流趋势。这一判断并非空穴来风，美国与日本房地产市场的发展轨迹，恰好为其提供了跨越国界的现实佐证，也为中小投资者指明了方向。
房地产市场从普涨普跌走向分化，是行业成熟的必然结果，美国市场的现状对此作出了生动诠释。当前美国楼市呈现\"整体放缓但强势区域坚挺\"的鲜明特征，即便30年期抵押贷款利率长期维持在6%左右的高位，核心资产依然展现出强大的抗跌性。在纽约曼哈顿，户型稀缺、采光优越的优质房源仍能引发多方竞价，全现金买家加价成交的案例屡见不鲜；旧金山诺伊谷一套挂牌价249.5万美元的单户住宅股神配资，最终以高出挂牌价15.5万美元的价格售出，背后是7位买家的激烈争夺。从长期维度看，2004-2024年的二十年间，西雅图、达拉斯等核心城市房价涨幅分别高达198%和158%，而部分依赖投资需求支撑的次级市场，房价涨幅甚至未能跟上通货膨胀速度 。这种\"核心坚挺、非核心承压\"的格局，与付鹏所言\"核心地段核心资产逻辑\"高度契合，印证了分化阶段的市场规律。
日本房地产市场的转型历程，则进一步验证了分化背后居住属性的核心价值。上世纪70年代第一次房地产危机后，日本房价便从普涨转向区域分化，人口持续向三大都市圈集聚，核心区域市场景气度远高于其他地区 。90年代泡沫破裂后，这一趋势更为显著：非核心区域房产空置率逐年上升，部分房源因公共资源配套不足，居住属性持续弱化；而东京等核心都市圈的优质住宅，在租赁市场和二手房交易中始终保持稳定需求，东京二手房交易量与新房开工量比例接近90%。与此同时，日本房地产市场从\"住房自有\"转向\"租购并举\"，机构化租赁服务蓬勃发展，租赁住宅占新开工住宅比例一度高达43.3%，这正是居住属性回归后市场的理性选择 。日本的经历表明，当房地产脱离投机属性后，核心资产的价值锚点始终是居住需求与资源禀赋，而非短期市场波动。
面对即将到来的分化时代股神配资，房地产的投资属性已大幅弱化，中小投资者需要重构投资逻辑。基于付鹏的观点，结合美日市场经验，可得出以下投资建议：
其一，聚焦核心区域，坚守优质资产。放弃对非核心城市、远郊区县房产的投资幻想，将目光锁定在一二线城市核心地段，重点关注学区、通勤、医疗等公共资源密集且难以复制的房源。如同美国投资者紧盯纽约上西区、旧金山湾区等核心板块，日本购房者聚焦三大都市圈，这类资产即便在市场调整期也能保持相对稳定的价值。
其二，回归居住本质，摒弃投机思维。不再将房价涨跌作为投资决策的唯一依据，而是以居住需求的真实性为判断标准。优先选择户型合理、品质过硬、物业完善的住宅，这类房产在租赁市场和二手房流通中更具优势，正如日本租赁市场中，满足改善型需求的优质住宅始终供不应求。
其三，分散投资风险，远离非核心资产。对于持有多套房产的投资者，应逐步剥离非核心区域、缺乏资源支撑的房源，避免其因居住属性弱化而持续贬值。可将套现资金配置于多元化资产，或增持核心区域的优质房产，通过\"减数量、提质量\"优化资产结构，降低单一市场波动带来的风险。
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房地产市场的分化不是终点，而是回归理性的新起点。付鹏的观点揭示了行业发展的底层逻辑：当投机泡沫褪去，核心资产的价值终将回归居住本质。美日市场的实践已经证明，在长达十余年的分化周期中，唯有坚守核心地段、聚焦居住需求，才能在市场波动中站稳脚跟。对于中小投资者而言，摒弃\"闭眼买房就能赚钱\"的旧思维，树立\"精选核心资产\"的新逻辑，才是适应新时代房地产市场的理性选择。
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